বাড়ির পুরোনো কাগজপত্র ঘাঁটতে গিয়ে হঠাৎ দেখা গেল জমির মূল দলিলটি খুঁজে পাওয়া যাচ্ছে না, কিংবা পোকায় কেটে নষ্ট হয়ে গেছে। আবার নতুন কোনো জমি কেনার আগে বিক্রেতার দেওয়া দলিলটি আসল কি না, সেটিও যাচাই করা জরুরি হয়ে পড়ে। এমন পরিস্থিতিতে দলিল হারিয়ে গেলে নম্বর দিয়েই যেভাবে খুঁজে পাবেন জমির রেকর্ড এবং কীভাবে পুনরায় বৈধ নকল বা সার্টিফায়েড কপি (Certified Copy) সংগ্রহ করবেন, তা জানা থাকলে ভোগান্তি ও দালালের খপ্পর থেকে সহজেই বাঁচা যায়।
বাংলাদেশে ভূমি ব্যবস্থাপনার অনেক সেবা ডিজিটাল হলেও দলিলের পূর্ণাঙ্গ রেকর্ড তল্লাশি ও জাবেদা নকল তোলার জন্য সুনির্দিষ্ট আইনি প্রক্রিয়া রয়েছে। দলিলের নিবন্ধন নম্বর (Deed Number), রেজিস্ট্রেশনের সাল এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের (Sub-Registry Office) নাম জানা থাকলে সরকারি রেকর্ড বা বালাম বই থেকে খুব সহজেই জমির প্রকৃত তথ্য বের করা সম্ভব।
অনলাইনে কি শুধু দলিল নম্বর দিয়ে সম্পূর্ণ দলিল দেখা যায়?
অনেকেই মনে করেন ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-পর্চা (E-Porcha) বা অনলাইন পোর্টালে ঢুকে শুধু দলিল নম্বর লিখলেই বোধহয় পুরো দলিলের পিডিএফ কপি ডাউনলোড করা যায়। বাস্তবে সরকারি ভূমি সেবা পোর্টালে খতিয়ান (Khatian), নামজারি (Mutation), মৌজা ম্যাপ এবং ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার তথ্য অনলাইনে পাওয়া গেলেও দেশের সব সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নিবন্ধিত দলিল নম্বর দিয়ে সম্পূর্ণ দলিল দেখার মতো সর্বজনীন উন্মুক্ত ডেটাবেস এখনো চালু হয়নি।
তাই দলিল নম্বর দিয়ে জমির নিবন্ধনের মূল রেকর্ড দেখতে বা দলিলের অবিকল নকল তুলতে হলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ড রুমে তল্লাশি (Search) ও পরিদর্শনের আবেদন করতে হয়।
দলিল হারিয়ে গেলে নম্বর দিয়েই যেভাবে খুঁজে পাবেন জমির রেকর্ড (প্রয়োজনীয় তথ্য)
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি চালিয়ে দ্রুত জমির রেকর্ড শনাক্ত করতে যাওয়ার আগে কয়েকটি মৌলিক তথ্য নোট করে নেওয়া জরুরি। আপনার কাছে যত নিখুঁত তথ্য থাকবে, বালাম বই (Balam Book) ও সূচিবহি (Index Book) থেকে দলিল খুঁজে পাওয়া তত সহজ হবে:
- দলিলের নিবন্ধন নম্বর ও সাল: দলিলটি কত নম্বর ক্রমিকে এবং কোন সালে রেজিস্ট্রি হয়েছিল (Deed Number & Registration Year)।
- সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম: জমিটি কোন থানা বা উপজেলার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের অধীনে নিবন্ধিত হয়েছিল।
- দাতা ও গ্রহীতার পরিচয়: যিনি জমি বিক্রি বা হস্তান্তর করেছেন (দাতা) এবং যিনি গ্রহণ করেছেন (গ্রহীতা)—উভয়ের পূর্ণ নাম ও পিতার নাম।
- জমির তফসিল ও মৌজার তথ্য: জমির জেলা, উপজেলা, মৌজার নাম ও জে.এল নম্বর এবং সম্ভব হলে খতিয়ান ও দাগ নম্বর (Plot Number)।
দলিল নম্বর মনে না থাকলে রেকর্ড খোঁজার উপায়
অনেক সময় পুরোনো দলিল হারিয়ে গেলে সেটির নম্বর কারও মনে থাকে না বা কোথাও লেখাও থাকে না। সে ক্ষেত্রে হতাশ হওয়ার কারণ নেই। দলিলের আনুমানিক সাল, জমির মৌজার নাম এবং দাতা বা গ্রহীতার নাম দিয়ে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সূচিবহি (Index Register) তল্লাশি করে দলিলের নম্বর ও বালাম বইয়ের পৃষ্ঠা নম্বর বের করা যায়।
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল তল্লাশি ও নকল তোলার সরকারি নিয়ম (Certified Copy Process)
জমির দলিলের তথ্য শুধু মুখে জানা বা খসড়া দেখা আর আইনি কাজে ব্যবহারের জন্য সত্যায়িত অনুলিপি বা সার্টিফায়েড কপি (জাবেদা নকল) তোলা এক বিষয় নয়। আদালত, ব্যাংক ঋণ বা নামজারির কাজে ব্যবহারের জন্য অবশ্যই সাব-রেজিস্ট্রারের সিল ও স্বাক্ষরযুক্ত সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করতে হবে। নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪-এর ১০৮ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী দুটি নির্ধারিত ফরমের মাধ্যমে এই প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়:
| আবেদনের ধাপ | নির্ধারিত ফরম | কাজের বিবরণ ও করণীয় |
|---|---|---|
| ১. রেকর্ড তল্লাশি ও পরিদর্শন | ৩৬ নম্বর ফরম | দলিলের নম্বর, সাল, দাতা-গ্রহীতার নাম ও মৌজা উল্লেখ করে সূচিবহি ও বালাম বই তল্লাশির আবেদন করতে হয়। |
| ২. সার্টিফায়েড কপি বা নকল উত্তোলন | ৩৭ নম্বর ফরম | তল্লাশিতে দলিলের বালাম ও পৃষ্ঠা নম্বর পাওয়ার পর সত্যায়িত অনুলিপি বা Certified Copy পাওয়ার জন্য এই ফরমে আবেদন করতে হয়। |
| ৩. সরকারি ফি ও স্ট্যাম্প জমা | নির্ধারিত ফি ও রশিদ | তল্লাশি ফি, পরিদর্শন ফি, ২০ টাকার কোর্ট ফি স্ট্যাম্প এবং দলিলের পৃষ্ঠা ও শব্দ সংখ্যা অনুযায়ী নির্ধারিত নকল ফি জমা দিতে হয়। |
| ৪. নকল সংগ্রহ ও যাচাই | রশিদ প্রদর্শন | সাধারণত ৩ থেকে ৭ কার্যদিবসের মধ্যে জমার রশিদ দেখিয়ে নিবন্ধন কর্মকর্তার স্বাক্ষর ও সিলযুক্ত নকল সংগ্রহ করা যায়। |
রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী কোন বইয়ের তথ্য কে দেখতে পারেন?
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর (Registration Act 1908) ৫৭ ধারায় সরকারি রেজিস্টার বই পরিদর্শন ও নকল নেওয়ার অধিকার সুনির্দিষ্ট করে দেওয়া হয়েছে। সব ধরনের দলিলের রেকর্ড যে কেউ চাইলেই দেখতে পারেন না:
- ১ ও ২ নম্বর রেজিস্টার বই: রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫৭(১) উপধারা অনুযায়ী নির্ধারিত ফি জমা দিয়ে যেকোনো নাগরিক ১ ও ২ নম্বর রেজিস্টার বই (স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল, যেমন সাফ কবলা, হেবা, দানপত্র ইত্যাদি) এবং সংশ্লিষ্ট সূচিবহি পরিদর্শন ও নকল সংগ্রহ করতে পারেন।
- ৩ নম্বর রেজিস্টার বই (উইল বা অসিয়তনামা): দলিল সম্পাদনকারী জীবিত থাকা অবস্থায় কেবল তিনি নিজে বা তাঁর বৈধ এজেন্ট এই বইয়ের তথ্য ও নকল পেতে পারেন। তবে সম্পাদনকারীর মৃত্যুর পর যেকোনো আবেদনকারী নির্ধারিত নিয়মে নকল তুলতে পারেন।
- ৪ নম্বর রেজিস্টার বই (অস্থাবর সম্পত্তি ও বিবিধ দলিল): এই বইয়ের রেকর্ড ও নকল পাওয়ার অধিকার কেবল দলিল সম্পাদনকারী, গ্রহীতা বা ওই দলিলের অধীনে দাবিদার ব্যক্তি এবং তাঁদের নিযুক্ত প্রতিনিধির রয়েছে।
দলিল নম্বর দিয়েও রেকর্ড খুঁজে না পেলে করণীয় কী?
অনেক সময় দলিল নম্বর দিয়ে খোঁজার পরও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে কোনো তথ্য পাওয়া যায় না। এমন হলে তিনটি বিষয় পুনরায় যাচাই করে দেখা প্রয়োজন:
১. নম্বর ও নিবন্ধন সাল পুনরায় মেলানো: অনেক সময় খতিয়ান নম্বর বা দাগ নম্বরকে অনেকে ভুল করে দলিল নম্বর ভেবে বসেন। তাই নম্বর ও সাল সঠিক আছে কি না তা পুরোনো কোনো ফটোকপি, নামজারি খতিয়ান বা খাজনার দাখিলা থেকে মিলিয়ে নিন।
২. সঠিক সাব-রেজিস্ট্রি অফিস শনাক্ত করা: প্রশাসনিক সীমানা পরিবর্তনের কারণে পুরোনো আমলের অনেক দলিল তৎকালীন মহকুমা বা সদর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত থাকতে পারে। খুব পুরোনো দলিল হলে জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ের মহাফেজখানায় (District Record Room) খোঁজ নিতে হয়।
৩. বালাম বই ও সূচিবহির সাহায্য নেওয়া: হাতে লেখা পুরোনো দলিলের ক্ষেত্রে নিবন্ধন নম্বরের পাশাপাশি বালাম বইয়ের খণ্ড ও পৃষ্ঠা নম্বর মিলিয়ে সূচিবহি ধরে তল্লাশি করলে রেকর্ড পাওয়ার সম্ভাবনা সবচেয়ে বেশি থাকে।
জমি কেনার আগে শুধু দলিল নম্বর যাচাই করাই কি যথেষ্ট?
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নম্বর দিয়ে নিবন্ধনের রেকর্ড পাওয়া মানেই ওই জমিতে বিক্রেতার শতভাগ নিরঙ্কুশ মালিকানা রয়েছে—এমনটি ধরে নেওয়া যাবে না। একটি দলিল নিবন্ধিত হওয়া আর বিক্রেতার বৈধ মালিকানা থাকা দুটি ভিন্ন বিষয়।
তাই জমি কেনার আগে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৬০ ধারা অনুযায়ী দলিলের নিবন্ধন সনদে বালাম বই ও পৃষ্ঠা নম্বর এবং নিবন্ধন কর্মকর্তার স্বাক্ষর, সিল ও তারিখ মিলিয়ে দেখার পাশাপাশি আরও কয়েকটি বিষয় যাচাই করা অপরিহার্য:
- মালিকানার ধারাবাহিকতা (Chain of Ownership): সিএস (CS), এসএ (SA), আরএস (RS) এবং বিএস/সিটি (BS/City) খতিয়ানের সঙ্গে ভায়া দলিলগুলোর (Bia Deed) মিল রয়েছে কি না।
- নামজারি ও খাজনা: বিক্রেতার নিজ নামে হালনাগাদ নামজারি বা মিউটেশন খতিয়ান (Mutation Khatian) এবং চলতি বঙ্গাব্দ পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা (LD Tax Receipt) আছে কি না।
- সরেজমিনে দখল ও বিরোধ যাচাই: জমিতে বিক্রেতার বাস্তব দখল আছে কি না এবং ওই জমির ওপর আদালতে কোনো দেওয়ানি মামলা, ব্যাংক মর্টগেজ বা নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না।
জমির মূল দলিল হারিয়ে গেলে আতঙ্কিত হয়ে দালালের শরণাপন্ন না হয়ে সরাসরি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সরকারি ফরমে তল্লাশি ও নকলের আবেদন করাই সবচেয়ে নিরাপদ পথ। সরকারি ফি পরিশোধ করে তোলা সার্টিফায়েড কপি বা জাবেদা নকল হারিয়ে যাওয়া মূল দলিলের বিকল্প হিসেবে সব ধরনের আইনি ও দাপ্তরিক কাজে ব্যবহার করা যায়। পাশাপাশি ভবিষ্যতে যেকোনো জটিলতা এড়াতে আপনার জমির প্রতিটি দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের সাল ও বালাম বইয়ের তথ্য আলাদা একটি ডায়েরি এবং ক্লাউড স্টোরেজে (Google Drive) স্ক্যান করে সংরক্ষণ করে রাখা বুদ্ধিমানের কাজ। অনলাইনে ভূমি সেবা, ই-পর্চা, নামজারি এবং ডিজিটাল নাগরিক সেবাসংক্রান্ত নিয়মিত আপডেট ও নির্ভরযোগ্য গাইড পেতে ভিজিট করুন trick.bd ওয়েবসাইটে।